В редакции еженедельника «Полезная площадь» прошла «горячая» телефонная линия на тему «Государственная регистрация на общее имущество многоквартирного дома». На вопросы горожан ответила Алена Юрьевна Борисова, начальник отдела регистрации прав № 2 Управления Росреестра по Нижегородской области.

- Сколько нужно заплатить за то, чтобы приобрести участок земли под многоквартирным домом?

- За участок ничего платить не нужно. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Эта норма прописана в ЖК РФ. И земельный участок входит в состав общего имущества многоквартирного жилого дома.

Собственники вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в которой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества данного дома.

При этом на одном земельном участке может быть и несколько домов, это не противоречит законодательству. И такие случаи в нашем городе есть.

- Какой дом считается многоквартирным?

- Если в нем две и более квартиры.

- От чего зависит размер доли собственника в земельном участке под многоквартирным домом?

- От площади помещения, принадлежащего собственнику в этом доме. Кстати, это не обязательно могут быть жилые помещения. Если речь идет о нежилом помещении, его собственники тоже имеют право на долю в общем имуществе многоквартирного дома.

- Обязательно ли регистрировать земельный участок под многоквартирным домом?

- На сегодня регистрация носит добровольный и заявительный характер. Фактически, ее проведение зависит от желания собственников.

- Кто определяет границы участка под многоквартирным домом?

- Границы земельного участка определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и с учетом того, что на данном участке помимо самого дома могут находиться иные объекты, которые предназначены для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, в том числе элементы озеленения и благоустройства. Обязанность по формированию земельного участка ложится на органы власти, если земельный участок был сформирован до введения в действие Жилищного Кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности считается возникшим с момента введения в действие ЖК РФ. Если земельный участок был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право на него возникает в силу закона с момента проведения учета. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, то земля находится в собственности публично-правового образования, но по закону собственник не вправе распоряжаться той землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

Конечная стадия определения границ участка – его межевание и постановка на кадастровый учет.

- Я живу в многоквартирном доме. Могу ли я стать инициатором оформления участка под ним в собственность?

- Инициировать такое оформление может общее собрание собственников помещений в данном доме. Собрание принимается решение, выбирается лицо, которое будет действовать от лица вех собственников. Если выберут вас, то вы можете начать процедуру оформления в собственность.

- Как начать процесс формирование участка под многоквартирным домом?

- Если участок пока не сформирован, то, учитывая постановление Конституционного суда РФ от 25.05.2010 года № 12-П, собственники помещений в многоквартирном доме, земельный участок под которым не сформирован, вправе в индивидуальном порядке обращаться в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом.

- Определены ли размеры участка под многоквартирным домом законодательством?

- ЖК РФ не содержит особых положений о порядке определения размера земельного участка под многоквартирным домом. Но некоторые ориентиры в законодательстве есть. Часть 1 статья 36 границы и размер земельного участка рассчитываются в соответствии с земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности.

Следовательно, площадь участка всегда разная, она зависит от того, что на данном участке находится.

- Какие документы нужно предоставить, чтобы зарегистрировать право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом?

- Заявление о государственной регистрации права (регистрация носит заявительный характер).

Документ об уплате государственной пошлины в размере 100 рублей с каждого.

Документ, удостоверяющий личность заявителя.

Доверенность, подтверждающая полномочия представителя.

Документы, подтверждающие полномочия председателя, избранного общим собранием товарищества собственников жилья (ТСЖ):

- устав ТСЖ,
- документ об избрании лица председателем, членом правления ТСЖ,
- решение (протокол) общего собрания ТСЖ о наделении лица правом представлять интересы членов ТСЖ при госрегистрации участка под многоквартирным домом.

Документ о формировании земельного участка и об определении его границ.

Кадастровый паспорт.

Решение (протокол) общего собрания об определении размера долей в праве общей долевой собственности на земельный участок (с указанием паспортных данных собственников помещений).

При необходимости могут потребоваться и другие документы.

- Какие самые распространенные причины отказов и приостановлений при госрегистрации земельных участков под многоквартирным домом?

- Во-первых, непропорциональность размера доли размеру общей площади помещения. Во-вторых, когда представлены не все необходимые документы. В-третьих, если права на жилые помещения не зарегистрированы и не представлены соответствующие документы.

- В какой организации можно узнать, где конкретно проходят границы нашего участка? Рядом с домом находится несанкционированная парковка, и мы хотели бы ее официально оформить и благоустроить.

- Вам нужно уточнить границы земельного участка в кадастровой палате.

- Но участок не сформирован.

- Тогда о границах говорить рано – обращайтесь в органы местного самоуправления за формированием данного земельного участка. Определяйте границы, потом можно будет решать вопрос и с автостоянкой.

- Я председатель ТСЖ многоквартирного дома. Хочу поставить участок на кадастровый учет. Как мне это сделать?

- Вы хотите сформировать участок как общее имущество многоквартирного дома и зарегистрировать на него право общей долевой собственности?

- Наверное. Наш дом был построен в 2009 году, застройщику участок предоставлялся на праве аренды, сейчас договор аренды расторгнут.

- Вам для начала лучше обратиться в кадастровую палату, сменить вид разрешенного использования: застройщику участок выделялся, скорее всего, под строительство многоквартирного жилого дома, а у вас будет участок под многоквартирным жилым домом. Если этого не сделать, то государственная регистрация прав на участок не может быть проведена.

Учитывайте, что для строительства участок формируется, как правило, большей площади – потому что для строительства нужна большая площадь. А при формировании общего имущества, куда входит и земельный участок, его площадь может быть уменьшена.

- А если в состав участка войдет дорога - зачем тогда его вообще регистрировать?

- Если собственники помещений не настаивают, то этого можно и не делать. Но границы участка определяет администрация.

- Зачем нужна государственная регистрация общего имущества многоквартирного дома?

- Таким образом, собственники получают юридические гарантии в случае изъятия земли, так как земельные участки нередко изымаются для государственных нужд.

- Сколько стоит государственная регистрация общего имущества многоквартирного дома?

- 100 рублей – это размер государственной пошлины на каждого собственника. Если, например, приходит представитель от 10 собственников, то он платит, соответственно, 1000 рублей.

- Можно ли выделить свою долю в земельном участке под многоквартирным домом в натуре?

- Нет, выделить ее нельзя. И эта земля следует судьбе помещения, неразрывно связана с ним, на нее даже не выдается свидетельство, а вся необходимая информация содержится в свидетельстве о праве собственности на квартиру. Таким образом, продавая квартиру, вы продаете ее вместе со своей долей земельного участка.

Источник: Полезная площадь