По итогам предыдущего года доля свободных складских площадей в классе А в московском регионе составила менее 1%, а в классе B – всего 3%. Качественная складская недвижимость сейчас востребована арендаторами самого разного типа как никогда прежде. Поэтому в условиях жесткого дефицита качественных помещений для хранения, очень важно не только найти складские площади с подходящими арендатору необходимыми характеристиками, но и правильно заключить договор аренды, чтобы затем не было мучительно больно и обидно за бесцельно потраченные деньги и время.

Тонкость первая — доверяй, но проверяй

Прежде всего, убедитесь, что ваш контрагент действительно имеет право предлагать данный склад в аренду, поэтому обязательно поинтересуйтесь возможными обременениями. Например, объект может быть под залогом или являться предметом спора.

Познакомьтесь поближе с объектом: оцените территорию с точки зрения удобства подъезда и парковки автотранспорта, погрузки-разгрузки, узнайте о частоте уборки, качестве охраны. Выясните, как реализуется логистика складирования, продумана ли она. Ну и, конечно, надо поинтересоваться выделенной электрической мощностью, наличием водопровода и канализации. Иногда критичным становится качество приема сигнала мобильной связи. Обязательно уточните величину арендной платы. Часто федеральные государственные унитарные предприятия, владеющие государственным имуществом на правах хозяйственного ведения или оперативного управления, не могут устанавливать арендные ставки самостоятельно, потому практикуют разделение арендной платы на официальную и «неофициальную». При этом «неофициальная часть», как правило, гораздо больше.

Тонкость вторая — что хранить будем

Главное отличие договора аренды склада от договора аренды любого другого нежилого помещения в том, что в договоре необходимо указывать, для чего конкретно можно использовать арендуемые площади. Если вы арендовали склад для хранения, например, обуви, то не имеете права использовать его под медикаменты или лакокрасочные материалы. Более того, ограничения могут существовать, даже если вид товара не оговорен. Предположим, что арендуемое под склад помещение является промышленным холодильником, а в договоре нет уточнения товара, который будет на нем храниться. Размещение на таком складе лакокрасочных материалов будет противоправным действием уже в силу закона.

Тонкость третья — кому оплачивать страховку

Обязанность по страхованию склада в законе не прописана, стороны сами решают, кто берет на себя эти затраты. Чаще всего, это падает на плечи арендатора. Но не обольщайтесь, если арендодатель застраховал склад самостоятельно: скорее всего эти затраты будут включены в сумму арендной платы. Выгодоприобретателем при наступлении страхового случая, безусловно, будет являться собственник недвижимости. Не забывайте, что хранение на складе пожароопасных или повышающих риск наступления страхового случая товаров существенно удорожает страховку.

Кстати, страхование самого склада и страхование товара, находящегося на нем, – две разные сделки.

Не менее значимым в арендных отношениях является вопрос, какая из сторон будет оплачивать штрафы, налагаемые инспектирующими органами, такими как СЭС или ГОиЧС. Обычно необходимые разрешения и согласования получает арендодатель, а арендатор поддерживает склад в надлежащем виде.

Тонкость четвертая — это сладкое слово субаренда

Право арендатора сдавать склад в субаренду, а также распоряжаться арендными правами иным образом (например, отдавать их в залог либо вносить в качестве вклада в уставный капитал) ограничивается обязательным требованием закона о получении на это согласия арендодателя. Более того, ответственность за арендуемое имущество несет арендатор. Дело в том, что договор субаренды – лишь производный от основного, его срок не может превышать срок договора аренды. И уж конечно, при его заключении субарендатор не может получить прав больше, чем имеет арендатор.

Тонкость пятая — распределение затрат на содержание арендуемого склада

Гражданский кодекс распределяет обязанности следующим образом: капитальный ремонт обязан производить арендодатель (собственник имущества), а текущий – арендатор. Кроме того, арендатор также несет расходы на содержание имущества (коммунальные платежи и пр.). Норма эта - диспозитивная, т.е. ее можно менять по договоренности. Хотя в большинстве сделок стороны придерживаются именно этой схемы. Срок, в течение которого необходимо произвести капитальный ремонт, целесообразно обговорить в договоре. Кстати, в критической ситуации (нарушение целостности несущих конструкций и т.п.) арендодатель обязан провести капитальный ремонт без промедления.

Необходимость проводить текущий ремонт связана с обязанностью арендатора поддерживать склад в исправном состоянии. Во избежание споров и разногласий все работы в рамках текущего ремонта лучше прописать заранее в договоре. Например, «Арендатор обязан содержать помещения, включая все механические (отопление и вентиляция) и электрические части, указанные в Акте разграничения эксплуатационной ответственности (исключая спринклерные системы, противопожарное оборудование и системы пожаротушения, но включая все остальные коммуникации, приборы и оборудование, находящиеся в помещениях) в надлежащем состоянии и осуществлять надлежащий текущий ремонт помещений». Также, «Арендатор обязуется провести косметический ремонт во всех внутренних частях помещений по взаимному согласию».

Тонкость шестая — выселение арендатора

В договоре, как правило, прописывается множество пунктов, в соответствии с которыми его можно расторгнуть по инициативе арендодателя. С учетом этого избавиться от недобросовестного арендатора довольно просто. Вот такой пример. Договор аренды помещения был заключен на 11 мес. До окончания срока действия договора, арендодатель нашёл на эти же помещения нового арендатора по более высокой ставке и на долгосрочных условиях. В связи с тем, что действующий арендатор задерживал сроки оплат арендных платежей более двух раз подряд, - это послужило формальным поводом для одностороннего досрочного расторжения договора аренды. В случае своевременной оплаты аренды, арендодателю пришлось бы ждать окончания срока действия краткосрочного договора, и только после этого оформить отношения с новым арендатором на более выгодных для себя условиях.

Тонкость седьмая — продажа складского помещения 

В данной ситуации закон защищает арендатора - все договоренности сохраняют свою силу и с новым владельцем. Собственно говоря, в начале 90-х годов множество бизнесов были разрушены после того, как занимаемые ими производственно-складские помещения продавались, а новый собственник более не собирался сдавать их в аренду. Теперь, если ваш арендодатель решит продать принадлежащие ему складские площади, на заключенный договор аренды это никоим образом не повлияет. В случае краткосрочной аренды единственной формальностью будет заключение договора об уступке прав и обязанностей по договору аренды между прежним и новым владельцами с обязательным уведомлением арендатора. При долгосрочной аренде придется приложить куда больше усилий, поскольку потребуется пройти процедуру государственной регистрации договора уступки.

Тонкость восьмая — компенсация «неотделимых улучшений» 

По-хорошему, этот вопрос лучше обговорить заранее и прописать в арендном договоре. Если же там такого пункта нет, то вопрос урегулируется так. Если неотделимые улучшения были произведены за счет средств Арендатора и с согласия Арендодателя, то после прекращения договора аренды Арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений. Если без согласия Арендодателя, то стоимость неотделимых улучшений возмещению не подлежит.

Есть один бухгалтерский нюанс – любые улучшения арендованного имущества (как отделимые, так и неотделимые), произведенные за счет амортизационных отчислений, по закону являются собственностью арендодателя. Амортизационные отчисления входят составной частью в арендную плату и расходуются арендодателем на восстановление относящегося к основным фондам имущества.

Полезные советы

Во избежание двоякого толкования, не забудьте дать в договоре толкование всем встречающимся терминам. Например: «МОП» (места общего пользования) означает проезды, входные фойе, лестницы, коридоры, контрольно-пропускные пункты, любые подъездные пути, соединяющие Комплекс с общественными дорогами, любые другие дороги, тротуары, дворы, станции техобслуживания, благоустроенные территории и любые другие площади Здания, Комплекса и Земельного участка, которые могут быть предназначены Арендодателем для общего использования более чем одним из Арендаторов, иных владельцев и посетителей Здания или Комплекса.

Пункт 3 статьи 607 ГК РФ определяет одно из существенных условий аренды: имущество должно быть подробно описано. Поэтому не забудьте указать: точный адрес объекта, этаж (если это помещение внутри здания), номера комнат (если они есть); площадь, в соответствии с измерениями БТИ; кадастровый номер объекта (если это отдельно стоящее здание); любую другую дополнительную информацию, которая может помочь идентифицировать ваш склад.

Налоговое законодательство разрешает включать платежи за арендуемое имущество в состав расходов. Это значит, что налогооблагаемую прибыль можно уменьшить на сумму арендной платы. Только не следует забывать, что, согласно статье 252 НК РФ, все затраты должны быть экономически оправданными и документально подтвержденными. То есть предприятию потребуется доказать, что оно использует арендуемое помещение в деятельности, направленной на получение дохода.

Источник: Арендатор.ру