Не секрет, что на сегодняшний день, да и не только, недвижимость является хорошим вложением капитала. Как показывает практика, цены на недвижимость с каждым днем все растут и растут. Снижения цен, по словам аналитиков, ожидать не приходится, да и вряд ли повторится 2008 год на рынке недвижимости.

Приобретение жилья для вложения капитала сейчас целесообразно преимущественно с точки зрения личных целей, поскольку в условиях нестабильности и стагнации экономики, внутренних проблем страны – стабильность любого дохода может оказаться под угрозой, и проживание в съемной квартире свойственно чаще для иностранцев и иногородних, а также для молодого поколения. Покупка с целью вложения личного капитала и обеспечения семьи и детей недвижимостью характерны и на вторичном рынке, но более – на первичном рынке, если речь идет о наличии того самого капитала и отсутствии срочности в решении вопросов с жильем.

«Если говорить о приобретении недвижимости с чисто инвестиционной точки зрения, то конечно речь идет о покупке именно на первичном рынке, причем на низкой стадии готовности с последующей возможной перепродажей уже готовой недвижимости, - рассказывает Орлова Екатерина, директор RealEstateZemerConsulting&Development. - Ключевым является фактор повышения цен за счет повышения стадии готовности – рост гораздо более существенный, чем общий естественный рост уровня цен на недвижимость, который после остановки резкой корректировки «нулевых» годов установился на среднем уровне, в среднем за год плюс-минус сопоставимом с официальным уровнем инфляции».

Квартира = прописка

Помимо вышеперечисленных вложений денег также заметим, что некоторые люди покупают квартиру для того, чтобы получить прописку.

На удивление процентное соотношение людей, которые вкладывают деньги, чтобы иметь столичную прописку довольно низкое. В Москве и Подмосковье в основном квартиры приобретают москвичи и жители из регионов. По данным «ИНКОМ-Недвижимость», в столице только 12,8% людей приобретают жилье с преимущественной целью прописки (из них больше половины из СНГ), в Подмосковье их больше – 26,3% (как правило, это граждане СНГ).

«В большей степени квартиры приезжими из регионов и стран СНГ приобретаются с целью дальнейшего проживания, поскольку многие работают в столице, либо в Московской области, - говорит ведущий специалист Аналитического центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк. - Это обусловлено тем, что московский регион является экономическим центром страны».

«Покупая квартиру, клиенты во многих случаях получают право на регистрацию и его используют, - говорит Вадим Ламин, Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE. - Постоянная регистрация в Москве необходима при трудоустройстве на определенные позиции, например, устройстве детей в сады и школы и др. Но я бы не назвал это причиной покупки».

В свою очередь Софья Лебедева замечает, что нельзя сказать, что люди массово приобретают жилье ради прописки. В первую очередь покупатели желают улучшить свои жилищные условия.

«Первичка» или «вторичка»?

Когда речь идет о вложении средств в недвижимость, следует учитывать несколько факторов, которые помогут вам правильно инвестировать свои деньги:

1. Год строительства дома

2. Район

3. Отдаленность от метро

4. Развитая инфраструктура

Если на первичном рынке цена растет за счет повышения стадии строительства (классический вариант: купить объект на уровне котлована и продать после сдачи госкомиссии), то на вторичном рынке такого нет. Вообще, возможностей для увеличения цены в каждой конкретной вторичной квартире очень мало: это либо ремонт, либо открытие станции метро неподалеку или любое другое улучшение транспортной доступности района.

В качестве инвестиций выбирают наиболее ликвидные объекты. Инвесторы изучают предложения в районах, в которых планируется открытие станции метро. Кроме того, интерес вызывают квартиры на первом этаже, которые можно перевести в нежилой фонд, а затем продать или сдать в аренду.

На сегодняшний день в Москве и Подмосковье доля инвестиционных сделок невысокая – она находится на уровне 8-12%. Однако на территории Новой Москвы эта доля выше, и в некоторых случаях достигает 30%. В первую очередь это связано с тем, что присоединенные территории сейчас имеют хорошие перспективы с точки зрения роста цен за счет развития дорожно-транспортной сети.

Предпочтения инвесторов в отношении выбора между «первичкой» и «вторичкой» разнятся в зависимости от того, с какой целью приобретается квартира. Если речь идет последующей сдаче в аренду, то инвесторы предпочитают готовое жилье – качественное вторичное предложение. Если говорить о вложении капитала с целью получения дохода после перепродажи квартиры, то в данном случае инвесторы, конечно, чаще всего выбирают новостройки. «Именно на первичном рынке можно получить максимальную доходность за счет увеличения стоимости жилья по мере повышения готовности дома», - отмечает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».

Обратим внимание на то, что сдавать квартиру сразу после покупки можно только на вторичке. Но есть одно НО - квартиры, которые сдаются в аренду, большого дохода не приносят. Например, однокомнатная квартира площадью 34 кв.м на Севере Москвы стоит 6 млн рублей. Что-то еще придется вложить в ремонт. Арендная цена такой квартиры составляет порядка 30 тысяч рублей. Для того чтобы эти вложения окупились, должно пройти более 16 лет. Однако с другой стороны, не стоит забывать, что приобретенный объект, при благополучной экономической ситуации, сам по себе будет расти в цене, и совокупный инвестиционный доход может оказаться достаточно высоким.

Второй вариант – покупка квартиры в новостройке. Такое вложение не предполагает, по понятным причинам, немедленной эксплуатации квартиры, и покупатели рассчитывают только на рост ее рыночной стоимости. Во-первых, цены повышаются на каждом этапе строительства, ведь чем готовность объекта выше, тем он дороже; во-вторых, с каждым месяцем мы отмечаем стабильный рост цен. «Однако, как отмечает Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», инвестиции в незавершенные объекты всегда несут в себе элемент риска, поэтому при такой покупке необходимо четко ориентироваться в рынке, понимать, что представляет собой застройщик и продавец, скрупулезно проверят документы и верно оценивать ситуацию».

Прибыль

«Среднее удорожание жилья составляет от 10 до 30% в зависимости от того, как быстро инвестор реализует свой объект, - говорит Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». - Если выставить квартиру на продажу через полгода с начала строительства, то удорожание будет порядка 10%, если через 1-1,5 года – 30%».

Стоит отметить, что прибыль владелец инвестиционной квартиры в новостройке получает в первую очередь за счет роста рынка и повышения стадии строительной готовности. Однако не стоит забывать о связанных с инвестициями в жилье рисках. Покупая недвижимость в готовой новостройке, вы рискуете минимально, и наоборот, если вы вкладываете средства в проект на начальной стадии строительства, риски максимальны, зато прибыль гораздо больше.

Прогнозы

По традиции уже в сентябре ожидается повышение цен на первичном рынке в связи с наступлением делового сезона. Причиной этого является то, что многие возвращаются из отпусков и с новыми силами готовы решать свои жилищные вопросы. Пока же, по словам Алексея Шленова, изменение цен происходит по рыночным правилам – наиболее востребованные объекты с качественными характеристиками растут в цене, в то время как цена на менее ликвидные объекты корректируется в сторону снижения.

Однако Мария Литинецкая считает, что ждать существенного роста цен в ближайшее время не стоит, поскольку покупательская способность населения остается все еще на достаточно низком уровне. «Двигателем спроса могло бы стать снижение ипотечных ставок, однако это маловероятно в ближайшей перспективе, - говорит она. - Более очевидным сценарием видится нулевая динамика повышения стоимости жилья или же прирост на уровне инфляции – в эконом-классе на 7-8%, а в бизнес-классе на 5-6% по итогам года».

Заметим, что сейчас на рынке наблюдаются некоторые тревожные настроения, связанные с возможной девальвацией рубля. Все ожидают, что она как раз произойдет осенью текущего года. Однако аналитики в один голос твердят, что такого существенного снижения, которое было в 2008 году, вряд ли будет.

«В этом году с началом делового сезона мы ожидаем заметное повышение активности покупателей в октябре-ноябре, - говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ». - В сделках это отразится на 20% росте, а на ценах сезонность не должна сказаться, потому что если цены продавцами будут подниматься, это приведет к сокращению спроса».

Вадим Ламин считает, что вряд ли рост цен будет иметь массовый характер, вероятность этого невысока, однако в некоторых сегментах, особенно дорогого, эксклюзивного формата, этого исключать нельзя.

Что касается вложения капиталы в недвижимость, то все аналитики рекомендуют вкладывать именно в жилье на первичном рынке. «Вторичные квартиры – это не инвестиционный товар, - отмечает Дмитрий Таганов. - С рынка «вторички» инвесторы ушли, еще в 2008 году практически все переключились на новостройки. Доля инвестиционных покупок на вторичном рынке жилья Московского региона уже несколько лет сохраняется на уровне 10% от общего объема сделок. Связано это с тем, что в отличие от первичного рынка на вторичном цены практически не растут». Однако, как замечает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su, нельзя сказать, что на вторичном рынке не растут, так как у вторичного рынка есть свои плюсы. Если купить квартиру в хорошем доме, который по качеству ничем не уступает новостройкам, то можно и тут умудриться выиграть.

Источник: move.su